Les principales étapes de l’achat immobilier neuf - l'avis de l'agence Sogerim

Investir dans l’immobilier afin de devenir propriétaire représente une grande étape dans la vie de chacun. Il s’agit généralement d’une idée bien mûrie, qui a nécessité de faire des économies pendant plusieurs mois. Chaque année, des foyers sautent le pas et deviennent propriétaires. A titre d’exemple, au cours de l’année 2018, la vente de logements neufs en France a dépassé les 105 000 biens immobiliers. L’achat de biens neufs est, par conséquent, une solution pour de nombreux foyers français. Cependant, avant d’être confortablement installé dans un logement neuf, il est nécessaire de passer par plusieurs étapes essentielles. C’est pourquoi, Sogerim, expert de l’immobilier contemporain, nous propose un guide précis concernant les différentes étapes incontournables de l’achat d’un bien sur plan

Etape 1 : la signature du contrat de réservation et le lancement du projet

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Lorsque l’on achète un logement neuf sur plan, on effectue ce qu’on appelle une vente en l’état de futur achèvement, ou VEFA. Cela implique alors la signature d’un contrat de réservation. Ce contrat permet de réserver le bien que vous souhaitez acheter auprès d’un promoteur. Le contrat de réservation comporte plusieurs informations essentielles. Il apporte une description précise du logement (surface, nombres de pièces…etc.) et une note technique (qualité des matériaux de construction, liste des équipements collectifs). De plus, le contrat de réservation comprend aussi le prix prévisionnel de vente et les modalités de la révision. Enfin, ce contrat inclut aussi les informations liées au délai d’exécution des travaux.

Suite à la signature de contrat, un promoteur comme Sogerim demande de réaliser un dépôt de garantie. Le montant de ce dépôt varie en fonction du délai d’attente avant la vente officielle. Par exemple, si la vente officielle a lieu dans trois mois, le dépôt sera de maximum 5% du prix d’achat. Tandis que si la vente a lieu dans plus d’un an, le dépôt de garantie ne sera pas supérieur à 2%.

Dans tous les cas, les futurs acquéreurs ont le droit à un délai de rétractation. A partir du lendemain de la réception du contrat de réservation par courrier recommandé, les potentiels acquéreurs ont un délai de dix jour pour se rétracter. Aucune pénalité n’est retenue et tout promoteur, comme Sogerim, est dans l’obligation de rendre l’intégralité du montant de la garantie.

Dans d’autres cas, le contrat de réservation peut également être annulé si le potentiel acquéreur n’a pas réussi à obtenir un prêt, si le prix du bien dépasse de plus de 5% le prix prévisionnel, ou si le logement a subi trop de modification par rapport au plan d’origine. Cette signature de contrat de réservation constitue une assurance de réservation du bien. Cela permet également aux futurs propriétaires d’entamer les démarches administratives et bancaires.

Etape 2 : le financement du projet immobilier

L’objectif du futur acheteur est principalement de trouver le bien qui correspond idéalement à ses attentes. Une fois le bien trouvé, il est nécessaire de prévoir le financement de ce projet, dans un délai d’environ 45 jours. A moins de disposer de la somme totale, le financement passe généralement par un apport et par la contraction d’un prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire. Sogerim nous aide à détailler tous ces aspects du financement.

Lorsque l’on contracte un prêt immobilier, il est essentiel d’évaluer sa capacité d’endettement. Ce terme peut se définir comme étant la somme mensuelle consacrée au remboursement du prêt immobilier. De manière générale, cette somme mensuelle ne doit pas dépasser un tiers des revenus mensuels du futur propriétaire. Plusieurs facteurs sont à prendre en compte afin de définir le taux d’endettement du futur acquéreur : les revenus nets mensuels, le montant de l’apport initial, la durée de remboursement du prêt, et le taux d’intérêt accordé par la banque.

Bien que non indispensable, l’apport personnel est très largement encouragé lorsque l’on s’apprête à solliciter un prêt immobilier. L’apport peut avoir plusieurs sources telles que l’épargne, la vente du logement précédent ou parfois même l’héritage. Pour les personnes désireuses d’acquérir un bien immobilier pour la première fois, aussi appelées primo-accédant, le prêt à taux zéro peut être une source d’apport personnel. Dans tous les cas de figure, un bon apport représente 10 à 20% du prix du bien. Généralement, plus l’apport est important, plus le prêt est facilité et plus le taux d’intérêt accordé est intéressant. A noter qu’un prêt immobilier est envisageables sans apport, avec un financement à 100%, à l’unique condition de présenter un dossier très solide.

plus de l’apport réalisé, Sogerim tient à souligner le fait que certaines aides à l’achat sont possibles. En effet, un futur acquéreur peut bénéficier de plusieurs prêts d’aides à l’achat cumulables ou non. Parmi ces aides à l’achat, on retrouve principalement : le prêt à taux zéro, le prêt action logement, le prêt conventionné, le prêt accordé par les collectivités locales et le prêt accession sociale.

moment de la contraction du prêt immobilier auprès de la banque, celle-ci demande au futur acquéreur de faire un choix entre taux fixe et taux variable. Pour ce qui est du taux fixe, il reste inchangé tout au long de la durée du remboursement, en étant défini au moment de l’accord de prêt avec la banque. Il permet ainsi d’avoir une visibilité à long terme sur la somme à rembourser et la durée de l’emprunt. Néanmoins, il est souvent plus élevé que le taux variable. Ce dernier, quant à lui, est plus intéressant mais il engendre des variations possibles en fonction des indices financiers.

Dans le cadre du financement d’un prêt immobilier, Sogerim tient à prévenir qu’il est aussi nécessaire d’anticiper également les frais annexes. Il faut correctement évaluer le coût total du prêt à la charge de l’emprunteur, ce qu’on appelle aussi : le taux annuel effectif global (TAEG). Parmi les frais annexes, on compte les assurances, les frais de dossier, les garanties et les pénalités de remboursement anticipé.

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Etape 3 : l’acte authentique de vente

Une fois la demande de financement obtenue, les futurs acquéreurs s’adressent à un notaire afin d’effectuer l’acte de vente. Le notaire a alors pour première mission d’effectuer un recensement des pièces administratives. Il se doit d’étudier tous ces documents avec attention. Le notaire doit notamment s’assurer que le prix de vente correspond au prix du marché. D’autres vérifications sont à réaliser de la part du notaire : présence de permis de construire, évaluation des servitudes, calcul au prorata des charges dues par l’acquéreur, rassemblement de toutes les pièces complémentaires.

L’étude complète de tous ces éléments permet au notaire d’alerter et de conseiller l’acheteur dans le cas où des anomalies seraient détectées. Dans le cas où aucune anomalie n’est à notifier, le notaire peut alors rédiger l’acte de vente définitif. Il fait alors parvenir cet acte de vente à l’acquéreur et au vendeur pour consultation. Une fois la consultation des deux parties effectuée, le notaire peut procéder à la signature de l’acte de vente définitif. Cet acte de vente est généralement signé environ trois mois après la signature du contrat de réservation. En parallèle, la banque doit s’assurer du déblocage des fonds comprenant le montant du bien, ainsi que les frais de vente. Les frais liés à l’intervention du notaire s’élèvent généralement entre 3 et 4 % du prix de vente pour un logement neuf. Ces frais se composent à 15% des frais d’honoraires pour le notaire, et à 85% de taxes reversées aux collectivités. Dès la signature de l’acte de vente définitif par l’acquéreur et le vendeur, l’acheteur devient officiellement propriétaire du sol puis du logement au fur et à mesure de l’édification du bien immobilier.

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Etape 4 : l’appel de fonds

Lors de la rédaction et la signature du contrat chez le notaire, l’acte authentique de vente indique les caractéristiques du logement et les modalités de paiement. Il indique également les pénalités dues soit par le promoteur en cas de retard de livraison du logement, soit par l’acquéreur en cas de retard de paiement d’une échéance. Enfin l’acte authentique de vente établi un calendrier d’appels de fonds, mis en place en fonction de l’état d’avancement du bien. Le règlement du premier appel de fonds s’effectue lors de cette signature. L’appel de fonds consiste à effectuer le paiement du bien auprès du promoteur, tel que Sogerim, au fur et à mesure de l’avancement de la construction. Ces appels de fonds sont encadrés par la loi et ne peuvent être modulés par le promoteur. Les paiements se déroulent donc progressivement. Le premier paiement s’effectue à hauteur de 35% du prix du bien lors de l’achèvement des fondations. Puis, 35% sont à nouveau à régler à la mise hors d’eau. Enfin, 25% sont à payer à l’achèvement des travaux.

Etape 5 : la livraison du logement neuf

 partir du moment où les travaux sont achevés, l’acquéreur peut alors prendre possession de son bien. Il doit ensuite s’assurer que le bien livré est réellement conforme. Cette démarche finale nécessite d’être effectuée avec beaucoup d’attention. Dans le cas où des défauts sont à noter, l’acquéreur a la possibilité d’en informer le promoteur, à condition de respecter un délai de 30 jours maximum après la livraison du logement. Dans le cas où aucun défaut n’a été remarqué, un dernier appel de fonds est alors effectué. Il représente les 5% restants. Suite à ce paiement, l’acquéreur est officiellement propriétaire du bien. Il peut ainsi profiter pleinement de son nouveau logement.